Что будет с ценами на жилье? — один из вечных вопросов, интересующих и профессиональных участников рынка недвижимости, и покупателей-продавцов жилья, и даже тех, кто в ближайшей перспективе считает мечту о собственной квартире недоступной. Как складывается сейчас ситуация на рынке недвижимости и как она будет развиваться в дальнейшем — на такие вопросы мы попытались найти ответ у экспертов.

Альфред Чураев, директор департамента оценки «Юридическое агентство ЮНЭКС»:

— Цены на рынке недвижимости Казани в 1-м полугодии не подвергались ни особому подъему, ни падению, а оставались практически неизменными. В этом я вижу две основополагающие причины. Во-первых, за первое полугодие увеличилась стоимость жизни — подорожали продукты питания, бензин — то есть то, без чего люди не могут обходиться каждый день, тогда как доходы населения практически не выросли. Все это, конечно же, сказалось на платежеспособности населения.

Во-вторых, (эта тенденция началась уже в 2007 году, а в 2008-м усугубилась) сейчас достаточно непросто получить ипотечный кредит. Банки не только подняли процентные ставки (если в 1-й половине 2007-го можно еще было получить кредит под 10,5−11\% годовых, то в 2008-м средняя ставка по ипотеке составляет не менее 13\%), но и ужесточили условия выдачи кредитов. Все эти факторы в совокупности привели к снижению спроса, а следовательно и к стагнации цен на рынке недвижимости, что мы прослеживаем еженедельно, оценивая различные объекты недвижимости.

Руслан Садреев, директор «Юридического агентства «Премьер»:

— 1-й квартал 2008 года был активным — спрос на рынке недвижимости был достаточно оживленным, во 2-м квартале спрос упал, тогда как количество предложений выросло, поэтому квартиры стали сложнее продаваться. Цены на жилую недвижимость в первом полугодии 2008 года остались на уровне 2007 года.

Алла Силантьева, АН «Риэлт Групп»:

— На рынке недвижимости сейчас затишье — если в начале года было хоть какое-то оживление, то с наступлением жарких дней жилищный вопрос отошел на второй план. Во втором полугодии ожидается традиционный приток иногородних, сейчас же самое золотое время для покупателя. Цены не повышаются, предложений много, поэтому уместен и торг.

Фарида Кадырова, директор АН «Мир недвижимости»:

— Ситуация в первом полугодии 2008 года на рынке недвижимости была достаточно стабильной — стабильными оставались и цены. Сейчас на рынке количество предложений преобладает над спросом. Спрос не такой высокий, на мой взгляд, из-за роста числа желающих улучшить жилищные условия в рамках социальных программ, а также из-за усложнения процедуры получения ипотеки.

Рынок в ожидании спроса

В 2007 году начало активно развиваться индивидуальное загородное домостроение — в основном не столько из-за того, что казанцы осознали необходимость единения с природой, сколько из-за экономических причин: купить земельный участок в пригороде и построить здесь дом по предварительным расценкам выходило дешевле покупки одно-двухкомнатной квартиры в многоэтажном доме. Но как только подобная идея начала популяризоваться, земельный рынок не заставил себя ждать, и цены на земельные участки значительно выросли.

Айрат Шарипов, директор АН «Земторг»:

— С начала 2008 года стоимость земельных участков поднялась на 20−30\%, а по сравнению с летом 2007 года на 15−100\% в зависимости от ликвидности объектов. В первую очередь, конечно, дорожают участки на береговой линии, вблизи леса. Спрос на земельном рынке устойчивый, предложений немного, но тем не менее сверхактивности, такой, какая была в прошлом году, нет. Дело даже не столько в спросе или стоимости самих участков, сколько в платежеспособности населения. Банки не торопятся брать в качестве залога земельные участки, а потребительские кредиты, которые раньше обычно оформляли для покупки земли, получить становится сложнее. На мой взгляд, сложившаяся ситуация на рынке кредитования, рост цен отразились на всем рынке, в том числе и на рынке недвижимости — в первую очередь на вторичном и первичном, в меньшей степени — на земельном.

Альфред Чураев:

— С декабря 2007 года по май 2008 года можно привести следующие цифры относительно изменения цен на рынке вторичного жилья в г. Казани: произошло увеличение стоимости 1 кв. м. в квартирах с улучшенной планировкой на 15\% (с 42 до 48 тыс. руб.), индивидуальные проекты на 18\% (с 38,7 до 45,6 тыс. руб.), элитное жильё на 20\% (с 57 до 68 тыс. руб.). Снижение заметно только по квартирам гостиничного типа на 8\% (с 50,5 до 46,4 тыс. руб.). В остальном вторичный рынок не показал существенных изменений. Что касается первичного рынка жилья (в сданных домах), то средняя цена предложений за тот же самый период не изменилась и составила 39 тыс. руб. за кв.м.

И если цены демонстрируют относительную стабильность, нельзя то же сказать и о спросе: на рынке недвижимости больше предложений, нежели спроса. Снижение активности рынка недвижимости подтверждают и данные Управления федеральной регистрационной службы по РТ.

За 5 мес. 2008 года по Казани общее количество регистрационных действий составило — 71 952, из них:

• на нежилые помещения возросло на 10,8\% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года — 11 368;
• на 14\% возросло количество регистрационных действий на земельные участки — 10 927;
• на 40,6\% произошло снижение регистрационных действий на жилые помещения — 49 657.

С одной стороны, квартиры для большинства казанцев уже не являются доступными, в том числе и с помощью ипотеки. Фарида Кадырова отмечает, что все чаще приобретают недвижимость в Казани не коренные жители, а приезжие с районов республики. С другой стороны, постоянно удорожание стройматериалов и недостаток площадей под застройку предрекают бесконечное подорожание жилья.

Алла Силантьева:

— Сложившаяся ситуация относительного снижения спроса на рынке недвижимости началась в 2006 году, когда цены на жилье резко подскочили практически в два раза. С этих пор они особо и не изменились: так если в ноябре 2006 года однокомнатную «ленинградку» можно было купить за 1,600 тысяч рублей, то и сейчас она стоит так же.

Сейчас цены еще держатся на уровне 2006 года — но опять-таки в каждой сделке купли-продажи, которые в массе и формируют ситуацию на рынке, все весьма индивидуально — есть собственники, готовые значительно уступить, чтобы быстрее продать жилье, а есть и те, кто при любых условиях не снизит указанную цену. «Если раньше реальным было продать квартиру за месяц, то сейчас сроки поиска покупателя могут и затянуться», — комментирует ситуацию Алла Силантьева.

Рынок в ожидании денег

Наличие отката цен назад служит уже первым признаком того, что потенциал рынка к росту начинает «выдыхаться». Рынку нужно время, чтобы уровень платежеспособности населения, по крайней мере основной части среднего класса, догнал уровень цен на жилье. Пока же прошло 1,5 года с момента двукратного подорожания 1 кв.м., а уровень платежеспособности за этот период вырос не столь значительно. По данным Татарстанстата, среднемесячная заработная плата работающего в экономике на крупных и средних предприятиях города Казани за 5 месяцев 2006 года составляла порядка 8,8 тыс. руб., а за первые три месяца 2008 года 13,3 тыс. рублей. Что может и выглядит в процентном соотношении, как рост на 40\%, тогда как за этим ростом скрываются не такие уж и большие деньги, особенно на фоне общей инфляции.

Конечно, следует разграничивать реальный потребительский спрос и спрос инвестиционного характера. Инвестиционный спрос на рынке недвижимости, на наш взгляд, в последнее время значительно снизился — быстро заработать на купле-продаже недвижимости уже не получается (этот процесс отчасти усложняет и российская налоговая система), что приводит к частичному оттоку инвестиционных денег с рынка.

Руслан Садреев:

— Я думаю, во второй половине 2008 года будет небольшая корректировка цен в сторону увеличения. Растет инфляция в целом в экономике, растут цены на строительные материалы, увеличивается стоимость жизни. К тому же именно в нашем городе из всех городов Поволжского федерального округа самые низкие цены на жилье.

Фарида Кадырова:

— Прогнозы на рынке недвижимости делать непросто. Во втором полугодии бурного подорожания стоимости недвижимости не будет, хотя возможно увеличение интереса иногородних к нашему городу из-за выбора Казани в качестве города, где будет проходить летняя Универсиада.

Альфред Чураев:

— Делать какие-либо прогнозы в настоящей экономической ситуации непросто. С одной стороны — платежеспособность населения не растет, с другой — увеличивается себестоимость строительства. Поэтому у строительных компаний снижать цены на недвижимость особых причин нет. Тогда как и причин для особого повышения, на мой взгляд, тоже нет. В целом цены до конца 2008 года повысятся не более чем на 10−20\%.

Айрат Шарипов:

— Что касается прогнозов на вторую половину года, то могу сказать, что динамика спроса будет зависеть от назначения участков. На земли сельхозназначения, а также под многоквартирное строительство спрос будет снижаться, на земли промышленного назначения — меняться в зависимости от района, под индивидуальное жилищное строительство — расти. Всегда дорожать будут земли в «хороших» местах — в первой линии дороги, в ликвидных районах.

Универсиада, на мой взгляд, не особенно отразилась и не отразится в будущем на ценах на рынке недвижимости. От того, ведь что в Казани пройдут Игры доходов у населения не прибавится. Были, конечно, некоторые случаи, когда отдельные собственники земель, решив, что у нас тут «вторые Сочи», пытались поднять цены, но они сейчас уже осознали, что их амбиции несущественны. Город ведь не заинтересован выкупать по завышенной цене землю у собственников и будет строить необходимые сооружения на заранее отведенных участках.

Алла Силантьева:

— Ожидается ли повышение цен на рынке недвижимости? На мой взгляд, особых причин для повышения нет. Покупателей с деньгами на рынке становится все меньше, ипотека уже не является универсальным инструментом. Согласно нашему анализу — каждому второму, обратившемуся в банк за получением кредита, отказывают. Причем ужесточаются требования не только к потенциальному заемщику, но и к объекту недвижимости — так некоторые банки не выдают ипотечный кредит под квартиры, находящиеся на крайних этажах, или в доме этажностью менее трех этажей.

Неясно в настоящей ситуации и кто же правит бал на вторичном рынке жилья? Если отталкиваться от себестоимости строительства — то цены ведь на некоторые стройматериалы снижаются — так если летом 2007 года мешок цемента стоил 450−500 рублей, то в 2008 году — 320 рублей. К тому же и конкуренция между застройщиками с каждым годом растет.