Первое что мы сделали, это разделили планируемые затраты на капитальные со сроком амортизации и на операционные ежемесячные.

Итак, ежемесячные операционные расходы (планируемые):

Аренду помещения считали, исходя из 400 руб. за 1 кв.м. и для площади 500 кв.м. (исходя из ТЗ к помещению).

При написании бизнес-плана не старайтесь прямо с точностью до 1 коп. выяснить все планируемые расходы. Поверьте мне, в реальности в любом случае будут расхождения минимум 15% (из моего опыта). Берите доступные данные из интернета, из своей жизни, из анализа аналогичных проектов, занимайтесь шпионажем, где угодно, НО: быстро и более-менее приближенные и аргументированные. Иначе, написание бизнес-плана превратиться в головную боль и растянется на месяцы.

Например, как мы считали:

1. Аренду помещения считали исходя из 400 руб. за 1 кв.м. и для площади 500 кв.м. (исходя из ТЗ к помещению).
2. ФОТ администраторов и управляющего, исходя из существующей у нас в «ЭкоСити» системы мотивации. (ее мы разработали по книге Радмило Лукича)
3. ФоТ директор минимальный, так как Станислав является совладельцем (50%) и заточен под дивиденды
4. Интернет: изучили сайты провайдеров и взяли данные оттуда по расходам.
5. Клининговые услуги: аутсорсинг, такие предложения на рынке на наше ТЗ по уборке (из интернета взяли)
6. Моб связь, канцтовары: мелочи конечно, но на мелочах и происходит неэффективные траты.
7. Сайт поддержка: аутсорсинг, нашли компанию- это ее предложение под наше ТЗ
8. Реклама: столько денег мы готовы тратить на этот вид расхода.
9. Коммуналка, э/энергия: у меня у товарища есть аналогичное помещение, вычислили его траты на 1 кв.м. и применили к нашей площади 500 кв.м.
10. % по кредитам: подсчитали примерно, исходя из ощущений.

Еще раз повторюсь: у нас нет еще никакого помещения, когда мы писали бизнес-план (площадь, арендная ставка взяты исходя из ТЗ к помещению, все это описано в части № 2)

Далее, капитальные вложения (планируемые):

А сейчас как мы это подсчитали:

1. Ремонт: обратились к моему другу Марату, который занимается ремонтом помещений «под ключ», показали аналогичные проекты в Москве (сайт и фото, которые мы сами сделали), на словах объяснили, что у нас там будем и он примерно подсчитал.
2. Вентиляция, кондиционирование: расчет сделал мой друг Павел (который занимается этим профессионально), исходя из нашего ТЗ: 500 кв.м., и 120 рабочих мест для ковокеров.
3. Мебель: изучили сайты поставщиков мебели, и сделали подсчет исходя из 120 раб. Мест.
4. Оргтехника: для администратора: компьютер, МФУ, телефон и прочее. Это подсчитали в течение 3 мин.
5. Освещение: примерно прикинули, что у нас будет в коворкинге и в интернете нашли поставщиков, подсчитали исходя из 120 раб. Мест
6. Дизайн-проект: это психологическая планка, сколько мы готовы заплатить за данную работу.
7. Сайт: нам не нужен «сложный» сайт, скорее, просто сайт-визитка: услуги-цены.
8. Входные группы: это мы просто предположили, так как помещения еще не было.
9. Кухня: предложения на рынке.
10. Пожарная безопасность: эту цифру подсказал Марат, исходя из его опыта.
11. Поддержка 3 мес.: это самая интересная статья расхода. Это означает, что мы предположили, что у нас 3 мес. не будет ни одного клиента и нам нужно 3 мес. покрывать ежемесячно операционные расходы.

При разработки затратных статей бизнес-плана, не бойтесь ужесточать сами себе условия (думаете, что потратите 100 руб.- пишите в бизнес-плане 120 руб.; думаете, что у Вас сразу же будет куча клиентов- предположите, что первые месяца их вообще не будет).

Второе что мы сделали, это подсчитали доходы (планируемые).

Итак, доходы ежемесячные (планируемые):

Ситуация тут такова, что фактически рынка коворкингов в РТ нет сейчас. Мы и создаем этот рынок, так сказать пионеры в данном направлении. Если честно, это и был основной мотив для создания этого бизнеса — новый вызов, формирование нового рынка.

Поэтому, для подсчета доходной части мы использовали следующее:

1. В коворкинге 120 раб. мест
2. Стоимость аренды 1 раб. места — 5000 руб.
3. Из сети взяли открытые данные по доходам московских коворкингов и разделили эти доходы на 2 (исходя из того, что аналогичные коворкнги в Москве сдают 1 раб. место за 10 000 руб.)
4. Мы примерно прикинули сколько мы будем ежемесячно продавать доп. услуг: мероприятия, юрид услуги, офисные услуги, кейтеринг, продажа кофе. Прикидывали исходя из того, если бы мы были ковокерами- какими услугами воспользовались, сколько раз и сколько бы за это заплатили. И опросили всех своих друзей молодых предпринимателей или начинающих. Мы за 2 недели изучили нашу ЦА, за это время м выпили кучу чашек кофе с потенциальной ЦА и получили всю информацию для подсчета.

У нас получилось, что в среднем доп. услуг на 1 раб. место в коворкинге будет 3000 руб. в месяц.

1. Используем критерий заполняемость коворкинга в х%.
2. Юридическое лицо коворкинг-центра: это ООО «Славный Клуб» с упрощенной системой налогообложения УСН (6% от оборота)

А вот, что получилось на 1 год с момента открытия ковркинг-центра.

При разработки затратных статей бизнес-плана, обязательно ужесточайте условия по доходной части.

В нашем бизнес-плане видно, как мы ужесточили:

— первые 3 мес. ни одного клиента

— максимальная заполняемость 70%.

Ну и прибыль ежемесячная (планируемая):

Из таблицы мы увидели, что через 24 месяца (2 года) проект полностью «отбивает» капитальные вложения.

Срок окупаемости проекта нас устроил и мы приняли твердое решение реализовывать данный проект.

Самое главное, не стоит в этих расчетах «ковыряться» и искать возможные ошибки. Это грубый подсчет бизнес-плана, для принятия решения реализовывать данный проект с значительными допущениями по ужесточению условий.

Для нас, как для бизнесменов, важен был срок окупаемости. Все что больше двух лет для нас неприемлемо.

Иногда у начинающего предпринимателя блестящая на его взгляд идея и проект и он одержим этим. Но у любой идеи должен быть бизнес-план. А совет такой: дабы успокоить себя — не «рисуйте» красивый бизнес-план и изучите Модель Портера.

В ходе расчетов выяснилось, что на инвестирование проекта требуется 4,9 млн руб.

Где брать деньги?

У нас, к сожалению, в Татарстане очень плохо кредитуют проекты, которые открывают новый рынок и начинают его формировать. Наши банки готовы кредитовать ВАМИН, госкорпорации или мега-корпорации.

Весной 2012 года мы искали деньги на свой проект «Палисадник», но в итоге так нам ничего и не дали, есть очень много формальных требований и их не интересует бизнес-план проекта, на который требуются средства.

Поэтому, 4,9 млн руб. мы решили привлечь из следующих источников:

1. 3,0 млн руб. привлекаем у «ростовщиков» под залог личного имущества (машины, квартиры, земля), тут повышенный %.
2. 1,0 млн руб. наши собственные средства
3. 0,9 млн руб. привлекаем у одного хорошего друга под рыночный %

Ищите деньги! Их всегда можно найти! Хорошая идея, сопряженная с бизнес-планом это 80% успеха, а инвестиции- это 20%.